新時期城市房地產(chǎn)投資研判

培訓(xùn)目標(biāo)：深刻理解新時期城市房地產(chǎn)投資的邏輯和機會，進而判斷房地產(chǎn)企業(yè)如何抉擇。講座“有趣、有理、有料、有用”，圖文并茂，學(xué)員可以直觀感受新時期城市房地產(chǎn)投資的邏輯和機會。理論與實際相結(jié)合，學(xué)員可以在知其所以然的基礎(chǔ)上，進而知道未來的必然，與業(yè)務(wù)實踐結(jié)合起來加以分析和運用，更好地助推工作。

課程時長：0.5-2天。可根據(jù)客戶要求調(diào)整課綱

以題目為中心設(shè)計課程內(nèi)容，課綱邏輯脈絡(luò)清晰，羅列聽眾最感興趣的內(nèi)容，用邏輯主線將“珍珠”串起來，提供“自助餐式菜單”，可根據(jù)客戶培訓(xùn)需要和時間要求，調(diào)整課綱。

本課程三個模塊：

第一模塊 新時期房地產(chǎn)市場預(yù)測

第二模塊 城市房地產(chǎn)投資研判

第三模塊 重慶城市房地產(chǎn)投資研判

課程提綱

第一模塊 新時期房地產(chǎn)市場預(yù)測

一、新冠疫情對房地產(chǎn)/企業(yè)的短期影響

（一）需求：購房

1、疫情對老百姓收入預(yù)期有影響：負(fù)面拖累

2、疫情增加了老百姓的購房欲望：正面影響

3、通脹預(yù)期下，購房更容易保值：正面影響

4、由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價

（二）供給：房地產(chǎn)供應(yīng)

1、地方政府財政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

2、各地?fù)審娙舜髴?zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

3、“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

二、5G對房地產(chǎn)業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對

1、5G時代已經(jīng)來臨

2、5G的重點行業(yè)應(yīng)用領(lǐng)域

——智慧交通、醫(yī)療健康、城市管理、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、智慧環(huán)保、智慧旅游、智慧金融、文體娛樂、智能電網(wǎng)、公共安全、智慧農(nóng)業(yè)、智慧家庭、倉儲物流……

3、5G對房地產(chǎn)最大的影響是智能家居，智能小區(qū)。新基建會爭奪老基建的資源。

三、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對

1、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的背景

2、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的成因

3、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的主要領(lǐng)域

4、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的近期影響

5、中美經(jīng)貿(mào)摩擦的前景展望

6、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對我國的影響與應(yīng)對

7、中美經(jīng)貿(mào)摩擦對房地產(chǎn)行業(yè)/企業(yè)的影響與應(yīng)對

四、新時期中國經(jīng)濟走向預(yù)示長期房地產(chǎn)市場將平穩(wěn)發(fā)展

1、中國經(jīng)濟長期向好的前景是光明的

2、19大后中國經(jīng)濟走向：加大改革開放

3、房地產(chǎn)市場健康發(fā)展是政府、百姓的共同愿望

——朱镕基：房地產(chǎn)拉動了一百多個產(chǎn)業(yè)發(fā)展

——地方財政壓力

——百姓財富保值

4、房價會漲還是跌？

——2017.5.12，人民日報發(fā)文：房價上漲是必然趨勢

——論經(jīng)濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結(jié)構(gòu)，中國向日本靠攏。再加上調(diào)控，所以房價的問題很復(fù)雜

——房地產(chǎn)周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融

5、人口老齡化加速影響房地產(chǎn)

——從人口結(jié)構(gòu)上看，大概率上2030年是房地產(chǎn)和房價的轉(zhuǎn)折點

6、土地制度政策變化影響房地產(chǎn)

——政府土地供給是放松還是收緊？

——政府將不再是居住用地唯一供應(yīng)者、農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”

——（2018.1）全國國土資源工作會議：推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度

——2020年3月12日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，明確了省級政府更大的用地自主權(quán)。《決定》稱，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。《決定》還規(guī)定，試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂并報自然資源部備案。

五、新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)如何轉(zhuǎn)型

1、認(rèn)清世界經(jīng)濟大勢

2、把握我國“十四五”時期及中長期經(jīng)濟發(fā)展趨勢

3、把握房住不炒的大方向下產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢：機遇與挑戰(zhàn)

4、堅持主業(yè)：轉(zhuǎn)型不是轉(zhuǎn)行

5、把握5G新基建、數(shù)字經(jīng)濟大勢，認(rèn)清本行業(yè)發(fā)展趨勢，積極研判新的投資機會

6、處理好取與舍、大與強、特與優(yōu)、新與舊、進與退等幾組關(guān)系

7、基業(yè)長青：做百年企業(yè)，堅持與創(chuàng)新并重

8、精準(zhǔn)識變、科學(xué)應(yīng)變、主動求變

9、轉(zhuǎn)“危”為“機”：房地產(chǎn)企業(yè)對抗疫情寒冬的“四部曲”（“四步曲”）

10、新形勢下的房地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的案例

——案例：標(biāo)桿企業(yè)的戰(zhàn)略調(diào)整：萬科等

——案例：全產(chǎn)業(yè)鏈之“碧桂園模式”分析

——案例：恒大成功密碼解析

六、房地產(chǎn)行業(yè)新變化與新發(fā)展

1、精耕細(xì)作、比拼內(nèi)功成為房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)

2、房地產(chǎn)市場區(qū)域分化、房地產(chǎn)企業(yè)分化是必然趨勢

3、房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平高

4、正確識別房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險，做好風(fēng)控

第二模塊 城市房地產(chǎn)投資研判

一、工業(yè)化、城市化加速需要房地產(chǎn)市場配合

1、工業(yè)化加速提高居民收入，促進農(nóng)村人口進城

2、城市化加速提升住房需求，加速房地產(chǎn)市場發(fā)展

二、發(fā)現(xiàn)商機：區(qū)域經(jīng)濟與城市群發(fā)展研判

1、我國區(qū)域經(jīng)濟分布

——我國經(jīng)濟梯度發(fā)展

——我國經(jīng)濟四大板塊

——我國各省人均收入與人均壽命

——從東西差距到南北差距

2、我國主要區(qū)域經(jīng)濟特點

——環(huán)境資源稟賦、政策稟賦

——政府能力、營商環(huán)境

——土地、資金、人口、人才、技術(shù)、產(chǎn)業(yè)

3、我國主要區(qū)域經(jīng)濟潛力與投資機會

——我國主要區(qū)域經(jīng)濟潛力：中部、東部、東北、西北、西南、華南

——區(qū)域經(jīng)濟潛力取決于人才和資金的流向

——全國首家經(jīng)濟新舊動能轉(zhuǎn)換示范區(qū)：山東怎么了

——彎道超車：貴州發(fā)展大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)

——未雨綢繆：浙江數(shù)字經(jīng)濟一號工程

4、區(qū)域經(jīng)濟一體化

——粵港澳大灣區(qū)建設(shè)

——長三角高質(zhì)量發(fā)展

——京津冀一體化發(fā)展

——成渝雙城經(jīng)濟圈

——15個中心城市：四個全球中心城市（北上廣深），11個國家中心城市

5、城鎮(zhèn)化與城市群：全面鋪開與多點開花

——我國新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的空間格局

——“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局

——我國主要發(fā)展軸

——我國主要城市群

6、城市化加速與新城開發(fā)建設(shè)

——高鐵與高鐵新城

——產(chǎn)業(yè)新城打造：產(chǎn)城人融合

7、改革開放的前沿陣地

——19家國家新區(qū)

——18家自貿(mào)區(qū)

——“一帶一路”樞紐城市和支點城市

8、中美貿(mào)易戰(zhàn)對我國區(qū)域經(jīng)濟的影響和應(yīng)對

——中美貿(mào)易戰(zhàn)爆發(fā)的原因

——從特朗普自傳《做交易的藝術(shù)》看中美貿(mào)易戰(zhàn)的膠著

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的進程

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的現(xiàn)實和可能影響

——中美貿(mào)易戰(zhàn)的三種可能結(jié)果

——初期，沿海和外向型經(jīng)濟省份受影響大

——最終影響到全國各個省份

——未雨綢繆，化解風(fēng)險

——主動出擊，轉(zhuǎn)型升級

9、全國各區(qū)域城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——一、二、三線城市房地產(chǎn)投資潛力研判

——各主要城市群房地產(chǎn)投資潛力研判

——成渝地區(qū)城市房地產(chǎn)投資潛力研判

三、房地產(chǎn)與土地財政

1、房地產(chǎn)健康發(fā)展對經(jīng)濟的重要性：房地產(chǎn)拉動一百多個產(chǎn)業(yè)

2、地方財政對土地財政的依賴度分析

3、正確認(rèn)識房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用和地位

——不可廢棄

——不可過度依賴

——房住不炒

——不能影響科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展

四、限貸+限購+土地集中出讓：最新房地產(chǎn)金融政策解讀

1、三道紅線

——2020年8月央行和住建部發(fā)布加強對房企資金“三道紅線”管控

2、房貸收緊、房貸利率提高

——2020年12月央行發(fā)布對銀行房貸“五檔分類”要求

——廣東地區(qū)LPR加點提高

——嚴(yán)查房抵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市

——上海、廣東限購政策升級，對政策“打補丁”

3、地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)正經(jīng)歷又一輪監(jiān)管調(diào)控

——針對狂飆突進的地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，2021年5月中旬，銀保監(jiān)會祭出《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果促進合規(guī)建設(shè)”工作的通知》(簡稱“23號文”)后，強調(diào)不得向“四證”不全、開發(fā)商或其控股股東資質(zhì)不達(dá)標(biāo)、資本金未足額到位的房地產(chǎn)開發(fā)項目直接提供融資，嚴(yán)格限制了前端融資模式的發(fā)展。

——23號文+窗口指導(dǎo)后，部分信托房地產(chǎn)業(yè)務(wù)暫停，舊改、供應(yīng)鏈金融購房尾款類項目除外

4、房貸集中度管理新政

——2021年1月9日中國人民銀行、銀保監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》,決定建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度

——各省加碼

5、“集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動”兩集中

——22城住宅用地公告不能超過三次

——與22城GDP接近的城市，會成為房企拿地的潛在目標(biāo)

五、迷霧重重：通貨膨脹預(yù)期、土地財政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場限購政策的拉鋸

1、房地產(chǎn)政策影響

——限購、限貸、限價、限售、限商，中國樓市進入“五限時代”

——中央不斷強調(diào)“房住不炒”

——中央文件刪除“因城施策”

2、短期金融開始放松

——貨幣發(fā)行增速加快，國家實行積極貨幣政策

——部分支持實體經(jīng)濟的資金，經(jīng)過各種渠道，外溢到房地產(chǎn)市場

——地方財力吃緊，各地對房地產(chǎn)市場加大放行

——居民負(fù)債大幅激增，但負(fù)債絕對值遠(yuǎn)低于美國、日本

3、通貨膨脹預(yù)期、土地財政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場政策的拉鋸

——通脹預(yù)期下，購房更容易保值：正面影響

——由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產(chǎn)，房子漲價

——地方政府財政緊張，加大房地產(chǎn)扶持，增加土地收入

——各地?fù)審娙舜髴?zhàn)，需要房地產(chǎn)配合

——“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮(zhèn)化，當(dāng)然包括房地產(chǎn)

4、面對政策變化，房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)對

——每次限購，房地產(chǎn)企業(yè)都會受到影響

——房地產(chǎn)企業(yè)借外債的大門被關(guān)

——房地產(chǎn)企業(yè)融資難、成本提高

——“三條紅線”逼迫房地產(chǎn)企業(yè)放慢投資速度，回籠資金

——房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式

——房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新

——做好自己的事情：做好產(chǎn)品，造好房子

——未雨綢繆。系好安全帶

——做好企業(yè)管理創(chuàng)新

第三模塊 重慶城市房地產(chǎn)投資研判

一、重慶發(fā)展?jié)摿Ψ治?/strong>

1、區(qū)位交通條件

2、政策條件

3、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

4、發(fā)展?jié)摿?/span>

5、科技創(chuàng)新

6、人才人口

7、資金資源

8、綠色發(fā)展

二、重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Ψ治觯褐貞c短期房地產(chǎn)市場分析與“十四五”時期重慶房地產(chǎn)市場長期平穩(wěn)發(fā)展

1、重慶短期房地產(chǎn)市場分析

——供需現(xiàn)狀研究

——重慶地區(qū)短期房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——要具體研究：城鎮(zhèn)化，人口（購買力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢，未來預(yù)期等

——要研究：金融是否寬松，特別是房貸利率；土地的供應(yīng)（擠牙膏）；房地產(chǎn)調(diào)控政策（預(yù)售備案價格，控制房價；土地拍賣控制房價）

——要研究：土地資源的稀缺性、城市發(fā)展進程的加快、人口的流入、開發(fā)成本不斷上升，推動房價長期上漲

——保值增值、改善需求、剛需等等，都預(yù)示著重慶房地產(chǎn)市場會比較平穩(wěn)。但能否健康發(fā)展，要看具體演化。

2、“十四五”時期重慶房地產(chǎn)市場長期將平穩(wěn)發(fā)展

3、重慶新型城鎮(zhèn)化發(fā)展走在全國前列

4、人口持續(xù)流入地區(qū)和人口流出地區(qū)分化

5、長期看，重慶市內(nèi)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)區(qū)域分化

6、長期看，重慶市內(nèi)房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)企業(yè)分化

——大型房地產(chǎn)企業(yè)

——中型房地產(chǎn)企業(yè)

——小型房地產(chǎn)企業(yè)

三、重慶各區(qū)縣房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿Ψ治?/strong>

1、重慶下轄區(qū)縣簡要分析

——轄26個區(qū)、8個縣、4個自治縣

——地圖地形分析

——經(jīng)濟、人口分析

——房地產(chǎn)概況

2、重慶五大功能區(qū)域

——重慶五大功能區(qū)域的發(fā)展定位各有側(cè)重、各有特色

——為了推動重慶大都市區(qū)的發(fā)展和建設(shè)，重慶將“一圈”細(xì)化、深化為都市功能核心區(qū)、都市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)，以此拓展空間格局，在更大的空間格局和區(qū)域范圍內(nèi)優(yōu)化資源配置。

——為正確處理加快發(fā)展和保護生態(tài)的關(guān)系，重慶在“兩翼”地區(qū)劃分出渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)與渝東南生態(tài)保護發(fā)展區(qū)。

3、重慶五大功能區(qū)域內(nèi)各區(qū)縣房地產(chǎn)投資潛力分析

——研究重慶的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢

——重慶和全國房地產(chǎn)市場大勢一致。但有自己的特點。

——各城市房地產(chǎn)市場的差異化將成為常態(tài)，房地產(chǎn)市場大分化時代的來臨

——重慶在全國是優(yōu)等生

——人口流入，房價上升

——購買力

——人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)園、科技園、商業(yè)區(qū)（高端人口集聚區(qū)，房價高，負(fù)擔(dān)得起高房價）

——區(qū)位、交通、地段（不光看眼前，還要來看規(guī)劃）

——資源分配、調(diào)配的傾斜：地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、政府單位……

——學(xué)區(qū)房政策

——房地產(chǎn)調(diào)控政策

4、重慶各區(qū)縣短期房地產(chǎn)市場分析

——人口（就業(yè)、購買力）：人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走

——重慶的各個區(qū)域情況不同

——都市功能核心區(qū)、都市功能拓展區(qū)、城市發(fā)展新區(qū)房地產(chǎn)市場研究

——渝東北生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)與渝東南生態(tài)保護發(fā)展區(qū)房地產(chǎn)市場研究

——主城區(qū)房地產(chǎn)市場研究

——近主城區(qū)縣房地產(chǎn)市場研究：房價空間傳導(dǎo)機制、區(qū)域房價相互作用機理（靠近上海）

——資陽、遂寧、永川等成渝雙城經(jīng)濟圈“中間城市”房地產(chǎn)市場研究（成渝雙城經(jīng)濟圈內(nèi)部， “抓兩頭帶中間”。一頭是重慶，一頭是背靠四川的成都，兩個城市協(xié)同發(fā)展帶動整個區(qū)域的發(fā)展。）

——外圍區(qū)縣房地產(chǎn)市場研究

5、重慶各區(qū)縣長期房地產(chǎn)市場分析

——城鎮(zhèn)化，人口（就業(yè)、購買力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢，未來預(yù)期等

——金融是否寬松；土地的供應(yīng)（擠牙膏）；房地產(chǎn)調(diào)控政策

——土地資源的稀缺性、城市發(fā)展進程的加快、人口的流入、開發(fā)成本不斷上升，推動房價長期上漲

——保值增值、改善需求、剛需等等

四、通貨膨脹預(yù)期、土地財政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場限購政策“拉鋸戰(zhàn)”背景下房地產(chǎn)企業(yè)要主動研判重慶房地產(chǎn)市場

1、要具體研究：城鎮(zhèn)化，人口（就業(yè)、購買力），資金，產(chǎn)業(yè)，區(qū)位，發(fā)展趨勢，未來預(yù)期等

2、政府土地供給研究

——土地資源的稀缺性

3、城市發(fā)展進程的加快、人口的流入、開發(fā)成本不斷上升，推動房價長期上漲

4、潛在購房者住房需求研判：剛需、改善和投資人群

——保值增值、改善需求、剛需等等，都預(yù)示著重慶房地產(chǎn)市場會比較平穩(wěn)。但能否健康發(fā)展，要看具體如何演化。

5、政府限購政策研究

6、房地產(chǎn)企業(yè)要研判：資金、拿地、建設(shè)、營銷

7、要研究：金融是否寬松，特別是房貸利率；土地的供應(yīng)（擠牙膏）；房地產(chǎn)調(diào)控政策

8、通貨膨脹預(yù)期、土地財政與現(xiàn)行房地產(chǎn)市場限購政策的“拉鋸戰(zhàn)”

五、成渝雙城經(jīng)濟圈對重慶房地產(chǎn)行業(yè)的新機遇：成渝雙城經(jīng)濟圈為重慶區(qū)縣房地產(chǎn)市場提供助力

1、成渝雙城經(jīng)濟圈給重慶騰飛插上翅膀

2、提供川渝兩地交通便利

——川渝將攜手打通多條高速斷頭路。讓川渝兩地間交通出行越來越便捷，2020年3月26日，瀘州至永川高速公路四川段開建。為推進成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)，四川省將開工建設(shè)多個高速公路項目，其中包括南充至潼南四川段、內(nèi)江至大足四川段以及開江至梁平四川段等，意味著川渝兩地間多條高速公路瓶頸將被打通。

——合川至安岳高速公路重慶段、渝廣（廣安）高速支線重慶段建成通車。銅梁至安岳重慶段、江津至瀘州北線重慶段等高速公路也有望開建。重慶正在積極開展萬州至達(dá)州、大竹至墊江等省際高速公路前期工作。

3、打造高品質(zhì)生活宜居地，促進人口及各類生產(chǎn)要素流入

——相互協(xié)作、共同實施，唱好“雙城記”

——促進成渝地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口及各類生產(chǎn)要素合理流動和高效集聚，打造高品質(zhì)生活宜居地

4、成渝聯(lián)動對經(jīng)濟的影響不再局限于西部地區(qū)，而將上升至全國

5、在成渝雙城經(jīng)濟圈機遇下，房地產(chǎn)建筑業(yè)、零售貿(mào)易業(yè)、倉儲交運、科技行業(yè)等均將受益于基建增長、區(qū)域間人口及生產(chǎn)要素流動、政策支持、創(chuàng)新動能共享等紅利，成為具有潛力的經(jīng)濟增長點。

6、對重慶房地產(chǎn)建筑業(yè)的影響

——將帶動新一輪的城市群基建升級

——交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是城市協(xié)同發(fā)展繞不開的必要條件

——城市群建設(shè)實際是以兩個中心城市輻射整個經(jīng)濟圈的發(fā)展，對資陽、遂寧、永川等“中間城市”有巨大的帶動作用。

——就業(yè)機會增加，人口流入，購買力提高，利好房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

——城市基建和規(guī)模有望提質(zhì)提能，給房地產(chǎn)建筑行業(yè)發(fā)展帶來機遇和利好。

——利好寫字樓行業(yè)。得益于成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟圈建設(shè)具全國影響力的科技創(chuàng)新中心的目標(biāo)，未來兩地新舊動能間將加速實現(xiàn)“智能”轉(zhuǎn)化、形成“西部硅谷”，繼而為寫字樓需求端培育內(nèi)生動力。