《保交付保質量下的工程穿插提效快速施工管理要點及實戰(zhàn)案例》

【課程背景】

在當前房地產(chǎn)行業(yè)中，標桿房企在推行工程穿插提效快速施工，但很多房企工程管理人員并不知道標桿房企為何要推行穿插施工，總認為穿插施工是為了高周轉，錯誤的理解了穿插施工的真正內(nèi)涵。在工程管理過程中，缺乏穿插施工體系化管理經(jīng)驗，純憑個人經(jīng)驗推進穿插施工，從施工單位進入現(xiàn)場后才開始著手組織工程穿插施工的安排布置，剛開始的時候總包還虛與委蛇，等到精裝單位進場后，才發(fā)現(xiàn)穿插施工根本不是想當然那么回事，強行推行穿插施工又導致一個作業(yè)面上各工種工序交叉施工，天天矛盾沖突，質量問題頻發(fā)，經(jīng)常出現(xiàn)返工。本想壓縮工期，結果到交付時才發(fā)現(xiàn)工期并未縮減，而且項目存在重大工程質量隱患，交付后無法正常運營，維修成本高企，開始時的穿插施工部署完全失效。

企業(yè)如何幫助員工在體系管理層面上更好的掌握穿插施工管理之道，提升管理視角，拓寬管理能力，并逐步提升專業(yè)管理水平，使之具備進行穿插提效快速施工的管理能力，是我們面對的人才培養(yǎng)管理挑戰(zhàn)。穿插施工提效管理，要從施工過程管理逐步提升到產(chǎn)品管理思路上來。需要在拿地初始就要進行項目通盤穿插施工策劃，強調產(chǎn)品邏輯和標準，從設計前端入手，鎖定材料部品招采成本標準，提高產(chǎn)品工廠化率，提高工人施工工效，減少施工現(xiàn)場過程人工管理要求，讓產(chǎn)品一開始就做對做好。

穿插施工管理需要涵蓋產(chǎn)品定位、產(chǎn)品標準、產(chǎn)銷平衡、產(chǎn)品采購、成本限額、供方選擇、過程管理、產(chǎn)品驗收、成品保護、直到產(chǎn)品交付和維保修的產(chǎn)品全生命周期穿插施工管理。工程管理專業(yè)作為產(chǎn)品的最終制造和呈現(xiàn)者，如何站在項目流程化管理的視角，大流水分期和總平施工部署，小流水施工工序工藝組織，避免產(chǎn)品進度、質量、成本的目標沖突，協(xié)同平衡各專業(yè)和甲乙方的標準不一致，是保證穿插施工在項目平穩(wěn)落地的關鍵；

本次課程根據(jù)專家23年的工作經(jīng)歷及經(jīng)驗（10年中建系統(tǒng)工作經(jīng)歷、13年地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)歷），結合清華大學工程制造業(yè)精細化及流程化的管理方法，通過對100多個與穿插施工管理有關的實際操作案例進行情景解剖，導出能夠適合大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)確保工程交付質量前提下，大幅提升施工速度的管理思路和技巧，以及切實落地的手段及措施。

本次課程特點是將標桿地產(chǎn)企業(yè)工程管理的實戰(zhàn)經(jīng)驗與清華大學制造業(yè)經(jīng)典管理理論密切結合，實操案例多、啟發(fā)性強，同時可與學員有較多的深度互動，通過互動交流來進一步梳理學員的管理思路及實戰(zhàn)操作。

【課程收益】

1. 深刻理解穿插施工管理之道，提前完成穿插策劃，壓縮關鍵線路工期，提升非關鍵線路效益；

2. 理解掌握穿插施工管理產(chǎn)品設計前端需要預控的穿插問題和風險點以及預控手段措施；

3. 理解掌握穿插施工管理產(chǎn)品成本招采前端需要預控的穿插問題和風險點以及預控手段措施；

4. 理解掌握穿插施工管理產(chǎn)品工程管理過程需要預控的問題和風險點以及預控手段措施，針對項目實際情況及公司現(xiàn)有資源制定合理的全周期工程進度計劃和穿插施工計劃，以確保在保證客戶關注質量的前提下，如何快速施工，穿插提效。

【課程對象】

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總工、集團分管工程副總、項目總經(jīng)理、工程總監(jiān)、工程部經(jīng)理成本總監(jiān)、成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、造價工程師等。

【課程大綱】

第一部分：穿插施工管理現(xiàn)狀和困惑

1. 我們是否經(jīng)常遇到這樣的問題和困惑？

1. 從項目啟動到開工到過程管理都按照普通項目計劃組織，缺乏穿插施工統(tǒng)籌，除了結構施工外，建筑機電和精裝工序都無法正常插入；

2. 在同一個作業(yè)面上，各工種、各工藝和各工序交叉施工，經(jīng)常發(fā)生矛盾和沖突，各不相讓；

3. 天氣影響、疫情防控、政策要求和現(xiàn)場環(huán)境等各種客觀條件對穿插施工組織有很大影響；

4. 供方建材采購渠道分散，進場驗收以次充好，物料堆放損壞變質，物料堆場周轉率低，水平垂直運輸跟不上施工進度要求；

5. 工程施工組織常常出現(xiàn)返工，材料供應和人員機械配備難以與實際施工需要相匹配；

6. 工程質量達不到驗收標準，交付存在重大工程質量隱患，客戶使用和運維存在較多卡點。

1. 建立流程化的穿插施工協(xié)同體系；甲方管理原因導致的現(xiàn)場矛盾：專業(yè)間的矛盾/甲乙方間的矛盾；跨專業(yè)協(xié)同/目標標準協(xié)同；

2. 穿插施工管理之道：目標定標準/協(xié)同建流程/能力要提高；

第二部分：保交付穿插工程策劃

1. 保交付穿插施工產(chǎn)品質量管理觀點：產(chǎn)品全周期客戶滿意質量；質量標準是基于產(chǎn)品全周期客戶滿意的綜合效益最大化；；產(chǎn)品質量問題在設計前端就存在；產(chǎn)品高易建性，質量零缺陷；保交付階段沒有整改工期；預控源頭是設計部門；高層管理者承擔90%責任；

2. 保交付穿插施工策劃先行：產(chǎn)品交付目標策劃；產(chǎn)品質量標準策劃；產(chǎn)品設計標準策劃；產(chǎn)品成本招采策劃；產(chǎn)品工程施工策劃；產(chǎn)品驗收交付策劃；

• 案例：保交付穿插施工策劃例題

1. 產(chǎn)品交付目標策劃：交付目標清晰；項目分期均衡；開發(fā)順序合理；交付分界簡潔；交付永臨結合；交付施工便捷

• 案例：施工總平面布置管理——合理便捷案例

• 例題：戰(zhàn)術地圖平面布置風險例題

• 案例：施工總平結合項目分期戰(zhàn)術地圖排布案例

1. 保交付產(chǎn)品質量目標策劃：零滲漏；零空鼓；零開裂；零外窗；零戶門；零水暖；

• 例題：保交付產(chǎn)品質量目標策劃例題

1. 保交付產(chǎn)品設計標準策劃：設計產(chǎn)品化；戶型標準化；立面標準化；示范區(qū)標準化；一體綜合化；節(jié)點標準化；做法標準化；深化四圖；材料標準化；部品標準化；樣板標準化；交付標準化；外墻全現(xiàn)澆；核心筒現(xiàn)澆；管井全現(xiàn)澆；內(nèi)墻免砌筑；內(nèi)墻免抹灰；高精免地坪；

2. 保交付招采成本策劃：設計供方標準化；采購合同標準化；合約界面標準化；戰(zhàn)略合作標準化；供方信譽檔案庫；材料部品樣板庫；部品選型標準化；成本模型標準化；進場計劃標準化；市場價格前置化；材料供應區(qū)域化；示范區(qū)采購獨立；

3. 保交付工程施工策劃：材料部品標準化；施工工序標準化；施工工藝標準化；施工工時標準化；管理要求標準化；驗收動作標準化；交付管理標準化；產(chǎn)品維保標準化；大流水施工部署；小流水工序組織；穿插施工自下而上；金屬模板爬架；減預留增預埋；減材料增部品；減現(xiàn)場增工廠；減手工增機械；減管理增效益；

4. 保交付驗收交付策劃：了解政策綠色通道；辦好施工合法手續(xù)；政府領導掛職項目；提前溝通驗收時點；施工質量創(chuàng)優(yōu)；做好專項驗收交底；爭取驗收綠色通道；過程質量驗收免檢；專項驗收提前實施；具備條件提前驗收；提前做好交付準備；交付質量客戶滿意；

• 案例：工程驗收交付程序突破溝通缺失例題

1. 保交付穿插施工策劃先行：產(chǎn)品交付目標策劃；產(chǎn)品質量標準策劃；產(chǎn)品設計標準策劃；產(chǎn)品工程施工策劃；產(chǎn)品驗收交付策劃；

2. 小結：明確交付目標；確認質量標準；鎖定設計標準；成本招采協(xié)同；工程施工穿插；

3. 分組討論與交流

第三部分：保交付穿插計劃管理

1. 標桿企業(yè)合理工期；保證符合生產(chǎn)客觀規(guī)律；合理施工管理間歇；合理施工技術間歇；

2. 標桿企業(yè)“搶工期” 措施：材料類“搶工” 措施；技術類“搶工”措施；管理類“搶工”措施；

• 案例：三種施工方式對比案例

1. 制定合理最短工期：合理編排工序穿插；實現(xiàn)周期均衡流水施工；密切配合營銷節(jié)點；

• 案例：穿插施工提效模型案例——目標——提效20%（3個延長1個縮短）

• 案例：標準工期360天案例

• 案例：標準工期（360天）關鍵線路橫道圖案例

1. 關鍵線路—地下室施工（73d）

2. 主體結構小流水施工（163天）

• 案例：結構平面穿插流水施工

1. 結構平面穿插流水施工

2. 穿插模型: N-10精裝修濕作業(yè)穿插施工（5天/層步距）

• 案例：樓層工序分布案例

• 案例：標桿企業(yè)某項目工序排布案例——工序之間少干擾

1. 分組討論與交流

第四部分：保交付穿插現(xiàn)場管理

• 案例：標桿企業(yè)某項目工序排布案例——工序之間少干擾

• 案例：樁基、檢測、補樁同步完工案例

1. 地庫副樓與主體同步施工：缺陷成因；穿插建議；

2. 頂板/防水/保護/回填/場平一次成活：防水隨地庫頂板結構完成；保護層隨頂板防水完成；回填土隨首層外架拆除完成；

3. 地下建筑初裝機電安裝工程緊前插入：砌體穿插；管網(wǎng)穿插；設備穿插；

4. 供電工程報批報建隨地庫同步推進；供電工程報批報建要點：停電接火計劃提前30天申請；設計出圖至工程施工需走圖紙審批流程至少提前15天；報裝申請材料依據(jù)供電局要求至少提前7天準備；供電工程為壟斷工程，供電前需將費用交齊；

• 例題：總包成本/資金影響/班組窩工影響例題

1. 主體結構階段爬架安裝：爬架與凸窗、挑板、線條、構架龍骨等錯位安裝，局部與外墻沖突的翻板提前切除、切槽、加固處理；爬架支座位提前調整到鋁模K板下；樓層提前做好硬質防護棚，確保外立面穿插順利進行；

• 案例：底層外架優(yōu)先拆案例

1. 人貨梯第六層安裝完畢：第六段人貨梯使用；第五段砌筑樣板；第四段人貨梯安裝；第三段人貨梯進場；第二段完成電梯基礎；第一段施工電梯基礎；

• 案例：層間截水是穿插施工保證

1. N層結構層——鋼筋綁扎、結構拉縫安裝、模板拼裝

2. N-1層——拆模、層間止水、垃圾清理、螺桿洞封堵、外墻打磨修補

3. N-2層——層間止水、結構內(nèi)墻打磨修補、衛(wèi)生間反坎施工、墻板放線、排水管安裝，欄桿安裝、外窗框安裝

4. N-3層——墻板安裝、外窗玻璃安裝、消防立管安裝

5. N-4層——墻板與結構交界處掛網(wǎng)、沉箱防水、天花裝修第一遍膩子、地面水泥砂找平、戶內(nèi)外給水管安裝

6. 燃氣管道先報建：燃氣報批報建主體出正負零后開始；燃氣進場前置準備不少于60天；與供電工程同期進行；墻磚鋪貼開始前完成室內(nèi)燃氣管道安裝；

7. N-5層——墻板嵌縫修補，墻板線盒及線管安裝，衛(wèi)生間回填及二次防水、天花吊頂、照明穿線、保溫板安裝

8. N-6層——衛(wèi)生間及電梯間墻磚，廚房地磚，客廳天花封板、入戶門框、防火門框安裝、消防栓安裝、水電管井刮N型膩子

9. 室內(nèi)電梯保運輸：電梯安裝要點：電梯機房采用全砼結構縮短工期20天；主體封頂緊后屋面施工，電梯機房優(yōu)先；主體封頂30天移交機房井道，電梯進場安裝；施工梯拆除條件：施工梯拆除前30天室內(nèi)電梯投入使用；室內(nèi)電梯與施工梯公用30天后施工梯可拆除；所有濕作業(yè)材料均已基本上樓；地下室可堆放及運輸材料；

10. 精裝樣板提前定：精裝策劃：交付標準及交付計劃；施工進度及質量標準；承接查驗整改計劃；精裝方案：確定交付標準樣板；確定施工工藝樣板；確定材料部品樣板；裝修階段總平布置：進場后7天內(nèi)確定材料堆場布置及調整；垂直運輸分時段使用；同批材料到場48小時內(nèi)送達施工樓層；

11. 濕作業(yè)施工先行：隔斷墻/吊頂施工；墻磚施工；墻面膩子；地磚施工；水泥地坪；

12. N-7層——客廳、衛(wèi)生間及電梯間地磚、廚房墻磚、門檻石安裝、管井穿強弱電線管及給水管

13. N-8層——窗臺石安裝、廚衛(wèi)間天花吊頂及封板、門套基層安裝、墻面第一遍膩子

14. N-9層——墻面、天花第二遍膩子、門貼臉及門套安裝、入戶門安裝

15. N-10層——墻面、天花打磨、噴底漆、上面漆、戶內(nèi)門安裝

16. 干作業(yè)緊跟其后： 油漆/壁紙/燈具安裝；櫥柜 /浴室柜安裝；壁柜安裝；潔具/五金/電器安裝；門/地板安裝；外架拆除后插入；提前策劃動線；48小時物料上樓；緊盯作業(yè)面/物料；

17. 公區(qū)精裝修收頭：公區(qū)吊頂施工；公區(qū)墻磚施工；公區(qū)地磚施工；電梯門套施工；燈具/面板安裝；室內(nèi)公區(qū)穿插；樓梯間到室內(nèi)；最遲外架拆除；10內(nèi)完成公共部分；

18. N-11層——部品安裝

19. N-12層——木地板安裝、水電、潔具、五金安裝調試

20. N-13層——開荒保潔，達到交付狀態(tài)

21. 外立面施工：前期四圖尤為重要；注意外保溫拉拔檢測，不可省略檢測項；

22. 地庫側邊防水后回填：地庫側邊防水施工要點；防水保護層施工要點；回填土施工要點；

• 案例：小市政管網(wǎng)分段早穿插

1. 頂板市政綠化同步完成：疏水層施工；頂板回填施工；管網(wǎng)施工；道路硬化施工；綠化/園林鋪貼；結構出正負零后60天；聯(lián)合驗收前45天；外架與人貨梯位置；園林鋪貼前期關注；

2. 穿插技術應用小結：公司里程碑節(jié)點要求決定穿插工藝的選擇；標準化設計節(jié)點、材料選型、材料參數(shù)、施工工藝戰(zhàn)略供應商準備必須前置，避免三邊工程；爬架、鋁模、三免一無應用是重要支撐；爬架拆除、施工電梯安裝與拆除、頂板防水，是三大關鍵節(jié)點。初裝修濕作業(yè)流水可按5、6、7、8天安排，精裝修干作業(yè)可以靈活處理；工序穿插安排，沒有窩工是保障；人貨梯下負一層地下室，形成水平二層運輸通道，將增強施工組織的靈活性。

3. 分組討論與交流