《標桿房企工程管理之門窗體系的管理要點及實戰(zhàn)案例》

【課程背景】

在當前房地產(chǎn)行業(yè)中，工程管理一直是各地產(chǎn)公司管理的焦點和難點，門窗又是各家地產(chǎn)客戶報修和投訴的第一大問題來源項。面對幾乎裸奔的門窗設計圖紙，嚴苛的成本控制，不聽話的供應商，緊張的建造周期、如何最大程度地提高項目門窗幕墻工程質(zhì)量，減少客戶投訴，降低工程整改、返工、無效成本，成為當前房地產(chǎn)項目管理中的一項重要關鍵。

本次課程根據(jù)專家23年的工作經(jīng)歷及經(jīng)驗（10年中建系統(tǒng)工作經(jīng)歷、13年地產(chǎn)企業(yè)管理經(jīng)歷），結合清華大學工程制造業(yè)精細化及流程化的管理方法，通過對100多個與工程管理有關的實際操作案例進行情景解剖，導出能夠適合大多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)確保工程進度前提下大幅提升產(chǎn)品品質(zhì)的管理思路和技巧，以及切實落地的手段及措施。

本次課程特點是將標桿地產(chǎn)企業(yè)工程管理的實戰(zhàn)經(jīng)驗與清華大學制造業(yè)經(jīng)典管理理論密切結合，實操案例多、啟發(fā)性強，同時可與學員有較多的深度互動，通過互動交流來進一步梳理學員的管理思路及實戰(zhàn)操作。

【課程收益】

1、深刻理解并體會地產(chǎn)集團層級工程管理體系的三大使命，——協(xié)同建流程、目標定標準、提升抓培訓；

2、理解工程管理協(xié)同對門窗幕墻工程質(zhì)量的影響，并掌握其協(xié)同管理技巧；

3、理解掌握門窗幕墻工程策劃的重要性和關鍵要素，以更好的實現(xiàn)產(chǎn)銷平衡，實現(xiàn)產(chǎn)品力最大化；

6、理解掌握門窗幕墻體系的管理要點和實戰(zhàn)案例，以更好的掌握門窗幕墻體系的現(xiàn)狀，問題和改進手段；

【課程對象】

房地產(chǎn)企業(yè)董事長、總經(jīng)理、總工、集團分管工程副總、項目總經(jīng)理、工程總監(jiān)、工程部經(jīng)理成本總監(jiān)、成本部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、造價工程師等。

【課程大綱】

第一部分：工程管理之道及門窗幕墻管理問題的現(xiàn)狀和困惑

1. 我們是否經(jīng)常遇到這樣的問題和困惑？

1. 各職能部門各自為政，追究責任都有理由，問題究竟在哪？門窗幕墻的客戶報修投訴率總不能令人滿意；

2. 門窗幕墻的質(zhì)量問題是多方面群體問題，而非某個別專業(yè)因素造成的；門窗幕墻百分百零滲漏免維護做不到！

3. 很多門窗幕墻質(zhì)量問題都是行業(yè)通病，手工活，修了還修，層出不窮；疲于應付客戶沒完沒了的門窗報修投訴，每天就像消防隊員；

1. 建立流程化的協(xié)同體系；甲方管理原因?qū)е碌默F(xiàn)場矛盾：專業(yè)間的矛盾/甲乙方間的矛盾；跨專業(yè)協(xié)同/目標標準協(xié)同；

2. 工程管理之道：協(xié)同建流程/目標定標準/能力要提高；

第二部分：工程協(xié)同管理

1. 分析各專業(yè)各部門間對項目管理的差異（工作目標/規(guī)范標準/客戶視角/專業(yè)背景）；

2. 標桿房企的產(chǎn)品質(zhì)量目標差異；門窗幕墻的客戶投訴率控制指標設定是多少？

3. 現(xiàn)行工程規(guī)范標準差異；規(guī)范設定的目的是什么？可以直接拿來作為企業(yè)標準么？

• 案例：江蘇省住宅工程質(zhì)量通病控制標準分析；可否進一步優(yōu)化？

• 案例：福建省住宅工程設計若干技術規(guī)定分析；可否進一步優(yōu)化？

• 案例：某標桿房企門窗洞口零滲漏構造節(jié)點案例

1. 以客戶為關注焦點；客戶滿意三定律和客戶投訴的代價；質(zhì)量改進四大支柱，質(zhì)量報修/投訴/第三方滿意度調(diào)查/缺陷反饋；

2. 專業(yè)背景差異下，如何提高項目整體可靠度？如何增加影響因素可靠性？

• 小故事：決定水桶能裝多少水的因素是什么？

• 新故事：短板下如何提高水桶容量；

• 案例：如何提高外窗防滲漏性能；

• 案例：外墻開窗零滲漏終極構造——如何在門窗單位成本不變總成本降低的前提下改善客戶投訴數(shù)據(jù)？

• 案例：外墻門窗線條防滲漏構造——如何在門窗單位成本不變總成本不變的前提下改善客戶投訴數(shù)據(jù)？

• 案例：某標桿房企門窗洞口帶挑檐反檻企口附框零滲漏構造節(jié)點案例

• 案例：門窗洞口工廠預制/帶批水板/帶遮陽卷簾鋁合金一體化窗套零滲漏構造節(jié)點案例

• 案例：門窗洞口反檻附框及收口缺陷節(jié)點案例

• 案例：外窗構造重數(shù)不能增加時如何降低主影響因素權重；

1. 增加影響因素（管理行為）可靠性；維保/設計/招采/成本/工程各條線質(zhì)量改進管控協(xié)同； 門窗幕墻材料配置性能需求和價值分析；

2. 門窗性能要求：封閉、開啟、采光、換氣；

3. 維持室內(nèi)正壓的要求；目前單位成本一定的鋁合金門窗實測合格率能達到多少？材料、抗風壓、開啟扇剛度、五金配置優(yōu)化；

4. 產(chǎn)品質(zhì)量管控協(xié)同總結：聚焦客戶/統(tǒng)一目標/統(tǒng)一標準/培訓求同/存異均好；

第三部分：工程技術管理

1. 標桿房企工程質(zhì)量管理理念：工程質(zhì)量≠施工質(zhì)量；質(zhì)量管理≠質(zhì)量檢驗；質(zhì)量管理責任≠工程部門責任；持續(xù)改進管理體系；

質(zhì)量管理體系=質(zhì)量系統(tǒng)預控=設計/材料工藝/運維綜合管控；工程提出/質(zhì)量組織/職能改進/物業(yè)源頭/客戶焦點/圖紙優(yōu)先/設計龍頭；

1. 質(zhì)量觀點對比；傳統(tǒng)房企質(zhì)量管理觀點/標桿房企質(zhì)量管理觀點

2. 工程技術策劃要點架構

3. 設計質(zhì)量問題通病；缺乏有效深度的設計構造/缺乏可指導施工的設計做法/不重視現(xiàn)場易建性和易檢性/不重視交付后產(chǎn)品運維的要求

4. 設計品質(zhì)和效果對客戶的重要性分析；

購買階段價值排序：設計效果＞功能組合＞材料品質(zhì)＞品牌追求

入住階段價值排序：功能效果＞材料品質(zhì)＞設計效果＞品牌追求

1. 建立以客戶為關注焦點的質(zhì)量管理體系；

• 案例：XX地產(chǎn)公司的客戶報修數(shù)據(jù)庫

質(zhì)量改進：客戶報修/投訴/第三方調(diào)研/缺陷反饋；

80%報修問題：外窗/空鼓/開裂/滲漏/入戶門/電氣

1. 缺陷反饋的重要性及必要性分析

• 例題：窗側邊墻面滲漏缺陷案例；

• 案例：雨棚缺失滲漏缺陷案例；金屬雨棚滲漏案例；地下室采光窗滲漏案例；地下室玻璃采光窗滲漏案例；型材拼接滲漏案例；組角裂縫缺陷案例；組角膠條打膠工藝缺陷案例；組角螺絲工藝缺陷案例；型材鎖體不匹配缺陷案例；緊固件錯用缺陷案例；門窗系統(tǒng)不配套案例；密封膠條彈性\斷裂\收縮\直拼\脫落\變形缺陷案例；膠條設計需求案例；密封膠脫膠缺陷案例；密封膠老化開裂缺陷案例；白油污染缺陷案例；膠體自身開裂缺陷案例；密封膠過薄開裂案例；密封膠和膠條相溶案例；墻體鹽析缺陷案例；干燥環(huán)境開裂缺陷案例；酸洗霉斑缺陷案例；外平開窗分析：內(nèi)開內(nèi)倒窗分析；系統(tǒng)窗密封優(yōu)勢；石材幕墻缺陷案例；T型掛件案例；不合格掛件缺陷案例；背栓卡栓案例；石材背網(wǎng)不合格案例；埋板焊接缺陷案例；金屬幕墻開逢缺陷案例；隱框幕墻窗密封缺陷案例；平移窗缺陷案例；幕墻窗密封缺陷案例；密封膠蒸汽爆裂案例；密封膠垂流污染案例；鋁塑門窗；

1. 缺陷反饋管控小結：定量分析找到最佳解決方案/數(shù)據(jù)優(yōu)選提煉/施工周期影響質(zhì)量迭代時間/引進成熟樣本迭代，提升滿意度

2. 施工圖集內(nèi)容和編制要點；圖集原則/模塊/圖片/技術/參數(shù)/成本分析/缺陷反饋

缺陷反饋溯源/要素統(tǒng)計分析改進/改進最優(yōu)解/構造、材料、工藝、運維

• 案例：施工圖集原則模型圖片

1. 施工圖集設計/合約管控要點；標準化施工圖集：戰(zhàn)略協(xié)議/設計協(xié)議/咨詢協(xié)議/施工協(xié)議

2. 標桿企業(yè)工程四圖目的：避免設計無圖、圖紙精度不足或圖紙錯誤/明確生產(chǎn)施工工藝驗評、成保、運維標準/明確供方技術標準和管理要求/完成供方戰(zhàn)略采購依據(jù)/成本工程重計量依據(jù)/實現(xiàn)零變更洽商總價包死

3. 四圖策劃先行：深化設計圖/生產(chǎn)加工圖/現(xiàn)場安裝圖/成品保護圖

• 案例：現(xiàn)場四圖管理缺失案例

• 例題：工程四圖執(zhí)行例題

• 案例：監(jiān)理例會過程管控要點

• 例題：監(jiān)理例會溝通缺陷案例分析

1. 工程交底會議目的：加強掌握產(chǎn)品標準和管理要求/加強專業(yè)間學習、協(xié)同/提升員工能力素質(zhì)/提升工程管理水平

2. 工程交底會議內(nèi)容：工程管理策劃/缺陷反饋圖集/標準化施工圖集/技術標準管理要求，總分包合同條款/質(zhì)量、進度、成本控制流程和標準/安全文明施工管理流程和標準/設計圖紙深化四圖

3. 工程技術設計交底和圖審會議要點：設計交底4個關鍵要點，PDCA；圖紙審查5個關鍵階段：可研階段/前期階段/開發(fā)階段/實樓樣板間施工前/使用階段

• 例題：工程技術設計交底會議缺失圖審案例

1. 工程技術供方管理交底會議內(nèi)容： 明確本項目總包管理權責范圍/明確本項目監(jiān)理監(jiān)督現(xiàn)場施工的權責范圍/明確本項目總控計劃管理要求/明確本項目總分包合約界面劃分/明確本項目會議協(xié)調(diào)決策機制

2. 工程技術標準要求交底會議內(nèi)容：本項目質(zhì)量要求和目標/各單位的施工范圍和部位/本項目指定采用的工藝流程及技術標準/本項目指定采用的驗評標準/本項目指定采用的材料/本項目匹配的施工機具/本項目安全環(huán)境要求/本項目特殊工序工藝操作要點

• 例題：工程技術施工交底會議缺失案例

1. 標桿企業(yè)施工組織設計和方案審核要點；重點審批施工方案；

2. 搭建樣板間的七目的：出圖/深化設計/限額設計/審圖/設計優(yōu)化/標準可視化/行銷

3. 四個樣板間類別和作用：設計體驗樣板間/材料部品樣板間/交付標準樣板間/施工工藝樣板間

• 例題：材料部品樣板管理案例；技術標評標合格，門窗質(zhì)量一定合格么？如何提高門窗技術標評標效果？

1. 技術管控要點總結：預控設計構造配置/最佳實踐、缺陷反饋/標準化施工圖集/高效召開工程會議/預控各項技術交底/施組方案一致性/三個樣板間先行

2. 分組討論與交流

第四部分：工程供方管理

1. 供方合作模式分析；房企與供方合作關系：領導關系/長期戰(zhàn)略合作戰(zhàn)略/真公開招投標/假公開招投標/政府關系強壓

2. 甲方看供方；糾纏不清/躲避新指令/拒不執(zhí)行/退出去/刁難指定供方

3. 供方看甲方；工程量清單不清/指令不清/反復變更/無法兌現(xiàn)承諾/人材機成本缺失/照管協(xié)調(diào)不到位；

• 例題：工程量清單不清案例分析

• 例題：反復變更簽證案例分析

• 例題：照管協(xié)調(diào)不到位案例分析

• 例題：供方照管協(xié)調(diào)管理要求不到位案例分析

1. 如何讓供方放心：充分溝通/標準量化/合約清晰/交代到位/換位思考/責權對等；

2. 發(fā)現(xiàn)自身問題：發(fā)現(xiàn)自身問題/尋找解決方案/固化標準要求/提升專業(yè)水平/放低甲方姿態(tài)/加強甲方協(xié)同；

3. 供方索賠策略和甲方反索賠策略：報價/風險預防/深化設計/洽商簽證/結算

• 例題：不平衡報價案例分析

• 例題：現(xiàn)場簽證案例分析

• 例題：變更洽商簽證反索賠案例分析

• 例題：深化設計反索賠案例分析

• 例題：戰(zhàn)略合作反索賠案例分析

1. 供方管理總結：事前、事中、事后；明確各方責權利/同理心/利益共同體/戰(zhàn)略合作關系；

2. 分組討論交流

第五部分：工程質(zhì)量管理

1. 工程質(zhì)量策劃框架：資料會議策劃/現(xiàn)場管理策劃/供方管理策劃/交付管理策劃

2. 工程質(zhì)量檢查目的：質(zhì)量檢查評估/預警糾正改進偏差/規(guī)范工程管理行為/促進體系有效運作/提高水平品質(zhì)

3. 工程檢查要求和頻次；

• 案例：標桿地產(chǎn)工程檢查權重分析-18年體系與20年體系；標準舊版和新版變化對比-實測實量測區(qū)的改變；抽樣取樣范圍及檢測項；

• 案例：外門窗工程實測實量檢查標準示例；外門窗關鍵質(zhì)量動作控制標準示例；

1. 第三方檢驗標準：標前/巡檢

2. 易檢性質(zhì)量檢查目的；提高質(zhì)量問題易檢性：容易發(fā)現(xiàn)問題/質(zhì)量責任到人/質(zhì)量責任到人/實現(xiàn)一次做好

• 案例：外窗洞口試驗專項可靠性檢驗案例

• 例題：外墻窗洞口防滲漏案例檢驗有效性判定

• 例題：易檢性質(zhì)量檢查現(xiàn)狀案例分析；如何在達標的同時控制無效成本支出？

1. 幕墻安裝要點；應急預案；安全基本管理；腳手架；安全帶；安全用電；材料堆放裝卸和清理；電焊安全；清洗安全；

2. 分組討論交流

第六部分：門窗幕墻新思路

1. 門窗幕墻電動鏈式開窗器；雨感、風感、氣壓、溫度、濕度、氧氣濃度、二氧化碳濃度、煙感（PM2.5）、玻璃破碎、報警傳感器；

2. 門窗幕墻窗式通風器；改性溶菌酶涂層；

3. 門窗幕墻周邊；

4. 幕墻層間節(jié)點及改進建議；

5. 無接觸門窗系統(tǒng)；門禁一臉通系統(tǒng)；人臉識別測溫一體機；自動單元門；自動入戶門；

6. 表面涂層改進建議；產(chǎn)品表面溶菌酶涂層；

7. 智能化生產(chǎn)

目前市面上的單位成本一定的鋁合金門窗現(xiàn)場實測合格率能達到多少？

1. 如何在門窗幕墻成本不變的條件下做到70年不漏水？

2. 如何在門窗單位成本不變總成本降低的前提下改善客戶投訴數(shù)據(jù)？

3. 如何在門窗單位成本不變總成本不變的前提下改善客戶投訴數(shù)據(jù)？

4. 門窗幕墻材料配置性能需求和價值分析；哪些是可以優(yōu)化的成本？哪些是必須花費的成本？哪些必須做設計限額條件？

5. 門窗幕墻技術標評標合格，門窗質(zhì)量一定是合格的么？如何提高門窗技術標評標效果？

6. 如何在設計選型和配置階段，提升門窗性能的同時大幅降低無效成本？

7. 石材幕墻的價值分析，產(chǎn)品選型分析。幕墻龍骨配置優(yōu)選；

8. 幕墻成本劃算么？性能達標么？？假幕墻窗的性價比優(yōu)勢。

9. 國標門窗性能合格標準如何設定和檢測？如何在達標的同時控制無效成本支出？